전세사기 예방 대책 방법 알아보기

우리나라의 독특한 부동산 임대제도인 전세는 전통적이고 선호되는 부동산 임대방식으로 임차인이 임대인에게 보증금을 일시금으로 제공할 수 있도록 하고 있으며, 임대기간이 종료되면 전액 반환되는 제도이지만, 이 제도는 사기행위의 온상이 되기도 하였다고 할 수 있다. 이 글은 우리나라의 전세 사기 사건의 다양한 유형을 논의하고 임차인과 임대인 모두를 보호하기 위한 효과적인 대응방안을 제시하고 있습니다.

 

 

전통적인 전세 사기

전통적인 전세사기는 임대인이 전세보증금을 임대기간이 끝나면 반환을 거부해 임차인들의 이익을 챙기는 행위로 금전적인 어려움이나 비윤리적인 행위 등 다양한 이유로 발생할 수 있습니다.

 

 

사례

a. 집주인 채무 불이행:

일부 집주인들은 재정적인 문제에 직면할 수도 있고, 보증금을 돌려주는 대신 개인적인 문제나 재정적인 문제 때문에 그렇게 할 수 없다고 주장합니다.

b. 부정직한 경우:

집주인이 처음부터 보증금을 반환할 의사가 없는 부정직한 경우가 있습니다.

대책

a. 매매보호서비스 :

에스크로 서비스를 활용하면 임차인의 보증금을 보호할 수 있으며, 보증금을 보유하고 임차인에게 정당한 반환을 보장합니다.

b. 법률상의 약정:

임차인은 항상 전세조건, 반환일자, 조건 등을 명시한 포괄적인 법률상의 약정을 체결하여야 하므로 임차인이 사기를 당할 경우 법적 구제를 구할 수 있습니다.

가짜 전세 사기

▼안심전세포털( 전세사기예방 알아보기)

HUG전세사기예방센터

 

가짜 전세 사기는 전세를 위해 부동산을 거짓으로 광고하는 개인이나 회사를 포함합니다. 피해자들은 보증금을 지불하고, 그 부동산이 결코 임대할 수 없다는 것을 알게 됩니다.

사례

a. 온라인 광고:

사기꾼들은 가짜 부동산에 대한 유혹적인 온라인 광고를 만들어서 잠재적인 세입자들을 예금을 하도록 유인합니다.

b. 집주인 사칭:

일부 사기꾼들은 집주인을 사칭하여 관심 있는 세입자들에게 가짜 재산을 보여주고 보증금을 챙기고 사라집니다.

대책

a. 부동산 소유권 확인:

대금을 지불하기 전에 임차인은 부동산 소유권과 합법성을 확인해야 합니다. 공공 기록은 부동산 소유권을 확인하는 데 도움이 될 수 있습니다.

b. 재산검사:

항상 재산을 방문하여 검사한 후 대금을 지급합니다. 재산을 보여주기를 꺼리는 집주인을 주의하십시오.

전세 전환 사기

전세전환 사기는 임대인들이 합의된 전세임에도 불구하고 불법적으로 전세를 월세로 전환하는 것으로 세입자와 임대인 사이에 분쟁이 발생할 수 있습니다.

사례

a. 급전세전환 :

임대인이 임차인에게 급전세전환 사실을 알려 당초 전세계약을 위반할 수 있습니다.

b. 고지부족:

임대인이 전환 전에 적절한 고지를 하지 못하여 임차인이 곤란한 상황에 놓일 수 있습니다.

대책

a. 세부 계약:

임차인은 전세 계약에 월세로 전환할 수 있는 기간과 조건을 명시한 조항이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 

b. 법률자문:

임대인이 약정한 조건을 따르지 않고 전세를 월세로 전환하려고 할 경우 법률자문을 구합니다.

전세 계약 위조

 

전세 계약 위조는 가짜 전세 계약서를 만들어 세입자가 존재하지 않거나 무허가인에게 보증금을 지급하도록 속이는 것입니다.

사례

a. 가짜 계약:

사기꾼들은 세입자들에게 위조된 전세 계약서를 제시할 수 있는데, 종종 조작되거나 존재하지 않는 부동산이 관련되어 있습니다.

b. 신분 도용:

사기꾼들은 자신의 신분을 이용하여 가짜 계약을 만들어 합법적인 집주인으로 가장할 수 있습니다.

대책

a. 문서 확인:

세입자는 계약서를 면밀히 검사하고 부동산과 집주인의 정보와 일치하는지 확인해야 합니다.

b. 임대인 신분 확인 :

공문서, 공적조서 등을 통해 임대인의 신분을 확인한 후 대금을 지급합니다.

전세 투자 사기

전세 투자 사기는 부도덕한 사람들이 세입자들에게 전세 보증금을 높은 수익률로 투자하도록 설득하는 것으로, 종종 사기로 밝혀집니다.

사례

a. 투자 계획:

사기꾼들은 세입자들에게 투자의 대가로 전세 보증금의 높은 수익을 약속한 후, 그 자금과 함께 사라질 수 있습니다.

b. 폰지 사기:

일부 사기꾼들은 새로운 투자자들의 자금을 초기 투자자들에게 갚기 위해 사용하는 전세 보증금을 사용하여 폰지 사기를 만듭니다.

결론

우리나라의 전세 사기는 임차인과 임대인 모두에게 금전적 손실과 법적 분쟁을 야기할 수 있는 심각한 우려이며, 임차인은 자신을 보호하기 위해 주의를 기울이고, 재산 목록과 임대인을 철저히 조사하며, 필요한 경우 법률 자문을 구해야 하며, 반면 임대인은 투명성을 유지하고 전세 계약에서 합의된 조건을 준수하여 분쟁의 소지가 있는 것을 방지해야 하며, 에스크로 서비스와 법적 합의를 활용하는 등의 효과적인 대책을 통해 전세 사기와 관련된 위험을 완화하고 모든 당사자에게 보다 원활하고 안전한 임대 경험을 제공할 수 있습니다.

 

▽ 도움이 되는 글 (전세 계약시 반드시 넣어야 하는 특약 사항)

특약  1. 전세자금 대출

(전세자금 대출시)

본 계약은 임차인 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한

전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금은 즉시 반환 한다

특약 2. 전세금반환 보증보험

(전세보증보험 가입시)

임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 인대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다.

다만 (무한정 기간을 주기에는 임대인에게도 불리하므로) 잔금지급 후 1~2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.

특약 3. 등기부상 권리 변경

임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.

특약 4. 소유권 이전등기

임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

변경시 세입자에게 알려야 한다.

특약 5. 체납 세금

임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없을을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다.

만약 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

특약 6. 임차기간 중 매매

고지 유무를 특약으로 작성

▽ 간단한 용어 설명

임대인

집을 소유하고 있고, 나에게 보증금을 받고 집을 빌려주는 사람

세입자

임대차계약을 통해 임대인의 집에 들어가 사는 나

임대차계약

임대인(=소유주=집주인)과 세입자(=임차인=나) 사이의 전월세 계약. 함께 정한 계약내용에 따라 임대인은 내게 집을 빌려주고, 나는 보증금을 계약기간 동안 맡긴다. 계약 절차를 돕는 사람으로 공인중개사가 있다.