역전세, 하반기 경제 정책방향으로 해결되나?

매매 시세가 전세 보증금보다 낮은 '깡통전세' 위험 가구가 약 1년 새 3배 가까이 급증한 것으로 나타났다. 전월세 신고제가 아직 계도기간인 점을 감안하면 실제 깡통전세 위험 가구는 더 많을 수 있다. 지난 4월 기준 깡통전세에 해당하는 주택의 매매 시세는 기존 전세 보증금보다 평균 2000만 원 낮은 것으로 나타났다.

 

2023.06.23 - [분류 전체보기] - 월세 대출, 장기 주거 안정을 위한 저금리 가능한 곳 알아보기

 

 

현재 동향

역전세 위험에 있는 가구는 지난해 1월 51만 7000호에서 지난 4월 102만 6000호로 2배가량 증가했다.

전체 거래에서 차지하는 비중으로 따지면 25.9%에서 52.4%로 급증했다. 전세 계약 기간이 끝나는데 전셋값이 크게 떨어지면서 보증금을 돌려주는 데 애를 먹을 수 있는 집주인(임대인)이 대략 2명 중 1명 꼴이라는 의미다.

역전세에 해당하는 주택의 지난 4월 기준 현재 시세는 기존 세입자의 전세 보증금보다 평균 7000만원 낮았다.

역전세, 정부 경제정책으로 해결방안 

2023년 하반기 경제정책 방향에 따르면(7월4일 기준),

역전세 전세사기 등 임대차 시장 리스크 관리 강화를 시행한다고 합니다.

대출규제 완화

-의무보증

임대사업자 의무보증 가입요건을 개선하되, 기존 등록 임대주택에 대하여서는 충분한 유예기간을 부여 추진 (전세가율, 주택가격 산정방법 등을 전세보증과 유사하게 개선)

-금융지원

 

 

세사기 피해자 지원 특별법등을 통해 피해자의 신속한 일상회복을 위한 금융지원 프로그램 운영

▼개인 DSR 40% 대신 DTI 60% 적용▼ 세입자의 전세보증금을 돌려줄 수 있도록 개선될 전망이라고 합니다.

 

기획재정부 보도·참고자료

기획재정부

 

 

1. 역전세, 깡통전세, 전세사기 뜻, 차이점

역전세난으로 분위기가 장난 아닙니다. 1년 사이 3배 이상 급증, 올해 4월 8.3% 증가되었습니다,

본격적으로 시작하기 전에 각 용어의 뜻에 대해서 한 번 정리드리도록 하겠습니다.

 

역전세

역전세:

전세 재계약 시 전세가 하락으로 돌려줘야 될 돈과 과거 전세금보다 많은 경우를 뜻함, 즉 전세가 하락으로 내 돈을 도 보태서 임차인에게 돌려줘야 하는 경우

깡통전세:

집가격이랑 전세금 가격이 큰 차이가 없는 상황을 뜻합니다.

이렇게 되면 만약 집 가격이 떨어지거나, 전세 가격이 올랐을 때, 만약 임대인의 집이 경매가 넘어가면 세입자가 전세금을 떼일 수 있는 상황이 발생합니다. 보통 빌라, 지방 아파트와 같은 경우에 깡통 전세인 경우가 꽤 있습니다.

전세사기:

깡통전세라고 해도, 임대인(집주인)이 고의적으로 세입자의 전세금을 떼먹기 위한 임대인은 거의 없습니다.

하지만 고의적으로, 또 조직적으로 전세금을 떼먹였다면 이 것을 전세사기라고 합니다.

 

2. 역전세 해결 방안 A : 아파트담보 / 주택담보대출

역전세는 세입자, 임대인(집주인) 모두 불행한 상황입니다. 세입자는 전세대출 금리가 많이 오르고 전세금이 싼 곳으로 갈 수밖에 없는데, 임대인은 새로운 세입자를 찾을 수가 없어 두 쪽 다 너무 답답하겠죠.

이런 상황에서 임대인 입장에서 역전세를 해결할 수 있는 가장 정상적인 방법은 아파트담보대출 / 주택담보대출을 받아서 전세금을 돌려주는 방법입니다. 임차보증금 반환 목적 주택담보대출, 전세퇴거자금 주택담보대출이라고도 합니다. 하지만 불과 올해 초까지만 해도 주택담보대출에 대한 많은 규제가 있었는데, 일단 결론부터 말하자면 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구 외에는 모두 규제지역에서 풀리면서 주택담보대출 규제가 많이 풀렸습니다.

해당 지역에 소재한 아파트가 아니라면 다주택자라도 LTV(집감정가 대비 대출한도) 60% 까지 가능합니다. 그리고 규제지역이더라도 LTV 30%까지는 가능합니다. 다만 DSR(소득 대비 대출한도) 규제는 그대로 남아 있어서, 소득 대비 대출이 너무 많은 분이나 소득이 별로 없는 분은 주택담보대출을 받는 게 어려우실 수 있습니다.

 

소득이 나오지 않아도 건강보험료, 카드 사용 내역으로 소득 환산하는 방법이 있으니 고민하지 마시고 은행에 주택담보대출 신청을 해보시길 바랍니다. 또한 주택금융공사 특례보금자리론과 같은 경우에는 DSR을 보지 않기 때문에 더 자유롭게 전세퇴거자금 신청을 해볼 수 있습니다. 역전세 관련 주택담보대출에 관한 더 많은 정보는 아래 링크 참고하시면 됩니다.

 

- 은행 담보 대출

전국은행연합회 소비자포털

▲직접 비교하여, 낮은 금리로 대출 진행하시기 바랍니다.▲ 

 

3. 역전세 해결 방안 B: 전세보증보험 제도

임차인 입장에서 역전세를 해결할 수 있는 방법도 있습니다. 전세를 들어갈 때 전세보증보험 제도를 활용하는 방법입니다. 전세보증보험은 만기 때 임대인이 전세보증금을 세입자에게 돌려주지 않으면 전세보증보험 가입기관(HUG, HF, SGI)에서 전세보증금을 세입자에게 돌려주는 제도입니다. 세입자 같은 경우 만기에 반드시 이사를 가야 하는 상황이 있을 때(청약 입주 등) 전세보증보험 제도를 활용하면 만기에 보증보험사에 전세금을 보험금으로 청구하는 방식으로 손쉽게 전세금을 받을 수 있습니다.

역전세를 해결할 수 있습니다. 또한 집값이 내려가면서 깡통전세의 우려가 발생을 해도 전세보증보험에 가입되어 있다면 예방할 수 있습니다. 전세보증보험은 정말 예방 차원, 역전세가 이미 터진 상황에서는 소용없습니다.

 

만기가 1년 이상 남은 시점에서 전세보증보험 신청 가능하니 걱정되시는 분은 미리 가입을 진행하세요. 그리고 전세보증보험 가입기관이 전세금을 세입자에게 먼저 돌려주고 나서, 임대인에게 구상권을 청구하게 됩니다. 임대인은 전세금을 보증기관에 못 돌려주는 기간이 길어지면 연체이자도 추가가 됩니다.

 

전세보증보험을 가입, 당시 주택금융공사(HF) 보증보험과 주택도시보증공사(HUG) 보증보험은 여건이 안될 시 서울 보증보험으로 가입되어 진행했습니다.

 

 

- SGI 서울보증보험 전세 보증보험 가입

SGI서울보증

▲서울보증보험(SGI)으로 가입, 링크 달았으니 참고 바랍니다.▲

 

마무리

2023 하반기 경제정책방향 자료에 부동산 관련 사항은 크게 2가지가 눈에 띕니다.

주거안정을 위해 역전세, 전세사기 등 임대차 시장 리스크 관리 강화와 주거비 부담 완화 및 무주택자, 청년 등 대상 주거지원 확대가 있었습니다.

그리고 임대주택, 신규택지 공급/분양 확대 등 공급기반 확충이 포함되었습니다.

 

좋은 정보 공유해 드리오니, 부디 좋은 결과로 좋은 일만 가득하길 바랍니다.